كان من المفترض أن يكون سانديب ماثراني منقذ WeWork.
بصفته تنفيذيًا عقاريًا ، أصبح الرئيس التنفيذي لشركة المساحات المكتبية المتعثرة في عام 2020 بعد أن دفعها طرح عام أولي فاشل إلى حافة الانهيار. لقد غرس الانضباط والنظام في شركة نمت بسرعة وفوضى تحت حكم المؤسس المشارك آدم نيومان.
بدلاً من بناء شركة من شأنها “رفع مستوى الوعي العالمي” كما أراد السيد نيومان ، ركز السيد ماثراني على التفاصيل الدقيقة لإدارة شركة عقارية. قاد WeWork خلال الوباء ، وجعل أصحاب العقارات يقبلون إيجارًا أقل ، وأعلن عن الشركة وأشرف على إعادة الهيكلة المالية ، التي اكتملت الشهر الماضي ، والتي خفضت ديون الشركة.
ولكن بعد أسابيع فقط من إعادة الهيكلة ، قالت الشركة في 16 مايو / أيار إن السيد ماثراني سيتنحى ، وأنه لم يتم اصطفاف خليفة دائم. أصيب محللو وول ستريت الذين التقوا به مؤخرًا بالذهول – فقد كتب أحد المحللين في مذكرة بحثية أن المدير التنفيذي كان “يتخلى عن السفينة”. بعد أسبوعين ، غادر أيضًا كبير المسؤولين الماليين في WeWork ، الذي انضم في يونيو الماضي.
يثير الاضطراب أسئلة جديدة حول جدوى WeWork ، التي أنفقت مليارات الدولارات على بناء شركة لم تقترب أبدًا من تحقيق التعادل – ويجب الآن أن تنافس فيض صفقات المكاتب الرخيصة التي أصبحت متاحة منذ العمل من المنزل تقلص الطلب . للعقارات التجارية.
لقد تخلّى المستثمرون تمامًا عن التحولات التي طرأت على WeWork. يتم تداول السهم بحوالي 20 سنتًا ، بانخفاض أكثر من 95 في المائة من أكتوبر 2021 عندما حصل على إدراج في سوق الأسهم من خلال الاندماج.
قال براناف خطار ، محلل ائتماني رئيسي في S&P Global Ratings: “ما زلنا نعتقد أن هيكل رأس المال الحالي لا يزال غير مستدام”.
يقع مصير الشركة إلى حد كبير على SoftBank ، المجموعة اليابانية العملاقة التي استثمرت ما يقرب من 12 مليار دولار في WeWork وهي أكبر مساهم فيها. كما أقرضت SoftBank الشركة مئات الملايين من الدولارات ، وقامت بتخفيض ديونها WeWork في إعادة الهيكلة الشهر الماضي.
من خلال تخفيض ديون WeWork بمقدار 1.4 مليار دولار بشكل عام ودفع سداد ديونها المتبقية ، أعطت إعادة الهيكلة WeWork مزيدًا من الوقت لمحاولة بناء أعمال مستدامة. لكن الشركة لا تزال تحرق مبالغ كبيرة من السيولة كل ربع سنة وقد تضطر إلى الانكماش بشكل كبير ، ربما من خلال الإفلاس.
ملاك المكاتب يراقبون الشركة بفزع.
قال Stijn Van Nieuwerburgh ، الأستاذ بكلية كولومبيا للأعمال والمتخصص في العقارات ، إن انهيار WeWork يمكن أن يكون “صدمة منهجية” لقطاع العقارات التجارية الضعيف في نيويورك وسان فرانسيسكو ومدن أخرى.
من شأنه صب المزيد من الماء البارد في سوق المكاتب ، الذي يكافح بشدة ، “مشيرًا إلى أن WeWork تستأجر ما يقرب من 20 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية ، أكثر من أي شركة أخرى في الولايات المتحدة.
حتى وقت قريب ، بدا السيد ماثراني ملتزمًا بتغيير موقع WeWork. لكنه كان مرهقًا من تحديات العمل وكان محبطًا بسبب ما اعتبره نقصًا في مشاركة SoftBank ، وفقًا لأربعة أشخاص مطلعين على قيادته تحدثوا بشرط عدم الكشف عن هويتهم. قال ثلاثة أشخاص مطلعين على محادثاته إنه أخبر زملائه أنه منزعج بشكل خاص لأنه لم يتحرك بسرعة أكبر لإنهاء إعادة هيكلة الديون.
لا يمكن إتمام الصفقة بسرعة لأنها كانت معقدة وتطلبت موافقة العديد من الأطراف ، وفقًا لشخص مطلع على تفكير SoftBank.
وامتنع السيد مثراني عن التعليق.
بينما ناقش WeWork و SoftBank إعادة الهيكلة ، اقترحت أطراف أخرى صفقات تهدف إلى استقرار الشركة.
في الخريف الماضي ، بدأ السيد نيومان ، الشريك المؤسس ، الذي يمتلك حصة صغيرة في الشركة ، بإخبار الأصدقاء والزملاء أنه كان يفكر في المشاركة في WeWork مرة أخرى وإعادة شراء بعض أسهمها ، وفقًا لثلاثة أشخاص مطلعين أحاديثه. وقال أربعة أشخاص مطلعين على الخطط إنه قرر عقد اجتماع مع السيد ماثراني في أكتوبر لمناقشة استثمارات كبيرة ومبادرات استراتيجية أخرى يمكن أن تعزز الشركة.
حصل السيد نيومان مؤخرًا على استثمار بقيمة 350 مليون دولار من شركة رأس المال الاستثماري Andreessen Horowitz لمشروعه العقاري الجديد المسمى Flow. كان هو ومستثمرون آخرون يفكرون في الاستثمار في WeWork بما يصل إلى مليار دولار ، كان من الممكن استخدام بعضها لإعادة شراء بعض ديون الشركة ، على حد قول اثنين من الأشخاص.
وقال الأشخاص الثلاثة إن السيد ماثراني ألغى الاجتماع ولم يغير موعده. لم يلتق الرجلان قط لمناقشة اقتراح السيد نيومان ، وليس من الواضح سبب عدم اهتمام السيد مثراني.
اختار السيد ماثراني التفاوض بشأن إعادة هيكلة الديون مع سوفت بنك ومستثمرين آخرين متحالفين مع الشركة اليابانية. لكنه كافح هو والمديرين التنفيذيين في SoftBank لجذب انتباه الرئيس التنفيذي لشركة SoftBank ، ماسايوشي سون ، لتأمين موافقته على صفقة الديون.
بحلول شهر آذار (مارس) ، مع استمرار المفاوضات بشأن الصفقة ، شعر السيد ماثراني بشكل متزايد أن تأثير سوفتبانك على الشركة أعاق قدرته على اتخاذ قرارات رئيسية ، على حد قول ثلاثة أشخاص مطلعين على الأمر.
في الربيع ، مع تراجع أسهم WeWork ، اتصل بـ SoftBank بعروض من شركات أخرى كانت مهتمة بإبرام صفقات مع WeWork. ناقشت شركة العمل المشتركة IWG صفقة لتشغيل مواقع WeWork مقابل رسوم ، وكانت JLL ، وهي واحدة من أكبر وسطاء العقارات التجارية في العالم ، تجري محادثات حول اتفاقية تشغيل محتملة مع WeWork ، وفقًا لشخصين على دراية بـ محادثات.
لم تكن شركة SoftBank مهتمة. رفضت JLL و IWG التعليق.
لقد أحرزت WeWork بعض التقدم تحت قيادة السيد ماثراني. خفضت الشركة تكاليفها من خلال التفاوض على إيجارات أقل من أصحاب العقارات وإغلاق بعض المواقع. قال ملف أوراق مالية حديث لـ WeWork إنه ، منذ عام 2019 ، وفّر ما يقرب من 12 مليار دولار من خلال إنهاء مئات عقود الإيجار وتعديلها.
لكن الشركة أخفقت كثيرًا في تحقيق بعض الأهداف. كان ماثراني قد جلس. في أغسطس 2021 ، توقعت الشركة أنها ستحقق 4.3 مليار دولار من الإيرادات في عام 2022 ؛ انتهى الأمر بتقرير 1 مليار دولار أقل من ذلك.
وقد تظل تكاليف الشركة مرتفعة للغاية بالنظر إلى ضعف الطلب على المساحات المكتبية. كان لديها 614 موقعًا في نهاية مارس ، انخفاضًا من حوالي 715 موقعًا في نهاية عام 2020.
لقد فشل السيد ماثراني وأصحاب المكاتب في تقدير التحول الكامل للعمل المكتبي أثناء وبعد الوباء. مع قلة عدد الأشخاص الذين يأتون إلى المكتب خمسة أيام في الأسبوع ، قرر العديد من أصحاب العمل أنهم لم يعودوا بحاجة إلى الاحتفاظ بمساحة مكتبية باهظة الثمن.
يتمثل أحد التحديات الكبيرة في أن WeWork تتنافس مع قدر هائل من المساحات المكتبية التي لم يعد أصحاب العمل بحاجة إليها ويسعون إلى تأجيرها للآخرين. قالت روث كولب هابر ، الرئيسة التنفيذية لشركة وارتون بروبرتي أدفايزورز ، وهي سمسار مساحات مكتبية في نيويورك: “ليس هناك شك في أن WeWork أغلى ثمناً من إيجار فرعي جيد السعر”.
قالت إن مكتبًا مساحته 5000 قدم مربع – كبير بما يكفي لـ 20 شخصًا – في مبنى من الدرجة الثانية في مانهاتن كان يمكن أن يحصل على حوالي 12500 دولار شهريًا في السوق من الباطن. من المحتمل أن تكلف مساحة مماثلة في منشأة WeWork المماثلة حوالي 16000 دولار شهريًا ، كما قالت السيدة Colp-Haber ، معترفة بأن WeWork توفر للمستأجرين مزيدًا من المرونة حول المدة التي يريدون أن يكونوا فيها في مكان ما.
قال ممثل WeWork إن التأجير من الباطن ينطوي على تكاليف ومضايقات كبيرة يمكن أن تجعل استخدام مساحة WeWork أكثر جاذبية.
حتى قبل التراجع الأخير في الطلب على المساحات المكتبية ، كان نموذج أعمال WeWork دائمًا يرتكز على فرضية مهتزة.
أسسها السيد Neumann و Miguel McKelvey في عام 2010 في أعقاب الأزمة المالية ، ووقعت WeWork عقود إيجار طويلة الأجل للأرضيات في مباني المكاتب أو المباني بأكملها. قامت الشركة بتجديد هذه المساحات وتأجيرها للعاملين لحسابهم الخاص والشركات الناشئة والشركات الكبيرة. كانت الفكرة أن WeWork يمكن أن تولد في دخل الإيجار أكثر مما كانت تدفعه لأصحاب العقارات من خلال تقديم إيجارات أقصر ، ومساحات مصممة جيدًا وامتيازات مثل ساعات السعادة.
النموذج لم يعمل حقًا على نطاق واسع. في معظم المواقع ، فاقت التكاليف الإيرادات بشكل كبير. نمت WeWork بشكل سريع ، حيث ضاعفت إيراداتها في معظم السنوات منذ تأسيسها ، لكنها ضاعفت أيضًا خسائرها بأكثر من الضعف. عندما سعت الشركة للاكتتاب العام في عام 2019 ، حظر المستثمرون.
سحبت WeWork with طرحها العام الأولي في سبتمبر 2019 ، واستقال السيد نيومان من منصبه كرئيس تنفيذي. منذ ذلك الحين ، تلقى أكثر من 700 مليون دولار من بيع الأسهم إلى SoftBank ومن المدفوعات النقدية.
قال شخصان مطلعان على الأمر إن السيد نيومان انتقل ولم يعد مهتمًا بالاستثمار في WeWork. في ملف مالي حديث ، كشفت SoftBank أنها تكبدت حتى الآن أكثر من 10 مليارات دولار من الخسائر في استثماراتها في WeWork.
